hotel&touristik essenz 04/2022

39 Leadership Der Autor Der akadem. geprüfte Tourismuskaufmann und BetriebsökonomThomas Reisenzahn war Generalsekretär der Österreichischen Hoteliervereinigung (ÖHV) und ist derzeit Geschäftsführer und Gesellschafter der Prodinger Beratungsgruppe. t.reisenzahn@prodinger.at © Prodinger Arcona war mit dem Verkauf ihres Portfolios an Vienna House 2019 zur „Stadtflucht“ angetreten. Dementsprechend predigte Winter Konsequenz: „Es ist sinnlos, Konzepte, die in der Stadt funktionieren, einfach über Ferienhotels zu stülpen.“ Wagner brachte Accors breiten „Markenstrauß von über 30 Hotelprodukten“ ins Treffen. „Ein Jo&Joe kann ich mir als Berghotel durchaus vorstellen, ein Novotel weniger“, bekannte Wagner, dass sein Hotelkonzern in Österreich noch einen Schritt hinterher sei. Anders Arcona, das mit dem „Boutique Hotel Erika“ in Kitzbühel seine Vorstellungen bereits umsetzen konnte. Zusätzlich sollte das kantige „Triforêt“ in Hinterstoder bis zum übernächsten Winter fertig sein. Auch für die neu aufgestellte Dorint (DHI)- Gruppe stellt Kitzbühel den Startpunkt dar. Bis nächstes Jahr wird das „Grand Tirolia Resort“ seine endgültige Form annehmen. „Früher war Dorint im Alpenraum omnipräsent, mit der Neugründung wird die Marke im Leisure-Segment wieder zumThema. Entscheidend war für uns, mit der Renovierung ein Produkt zu schaffen, das ganzjährig optimal funktioniert. Schon allein, um den Mitarbeitermarkt imGriff zu haben“, sprach Böckeler in einem Satz zwei Themen an, die bei allen Vertretern der internationalen Ketten präsent waren. Denn amwichtigsten für Neueinsteiger am alpinen Markt ist es, ganzjährig Gäste zu empfangen. Auch Lück konnte für seine 12.18-Collection als Projektentwickler und Betreiber in Österreich schon fündig werden. Vor einemMonat wurde das Top-Hotel „Hochgurgl“ erworben. Dabei galt es, nicht nur den Namen, sondern auch den Charme des familiengeführten Hotels zu wahren, führte Lück aus: „Wenn man es gut macht, braucht man die Konzepte nur ein wenig zu professionalisieren, etwa indem man die Distributionskanäle stärkt. Dann gehen Raten und Auslastung nach oben.“ Hotelgruppen betreiben, institutionelle Großinvestoren investieren. Wirklich bemerkenswert ist das Investoreninteresse am alpinen Raum. Wobei sich zeigt, dass die Hotelbetreiber den Alpenraum offensiv ins Auge fassen und imHintergrund institutionelle Großinvestoren mit Kapital bereitstehen. Die Zauberformel lautet: „Hotelgruppen betreiben und große Investoren sichern die Investitionen in Hotelimmobilen ab“. Dieses Wechselspiel zwischen Betreiber und neuem Eigentümer wird es in der alpinen Ferienhotellerie in Zukunft öfter geben. Der Einstieg der Ideal-Versicherung mit 49 Prozent in das „Grand Tirolia Resort Kitzbühel“ ist ein Beweis für diese Entwicklung. Zur Erinnerung: Investoren haben während Corona viel Geld eingesammelt, aber nur wenige Anlageziele gefunden. Höchst profitable Top-Betriebe. Manfred Schekulin, Geschäftsführer der Steuerberatung Prodinger, präsentierte Benchmarks von 16 österreichischen Tophotels. Es handelt sich dabei umBetriebe, deren GOP (Gross Operating Profit) im Schnitt bei 28 Prozent des Umsatzes liegt und die pro Zimmer 1,3 Mitarbeiter:innen beschäftigen. Relativ gering ist die Schwankungsbreite bei den Kosten pro Mitarbeiter:in (im Schnitt 37.000 Euro pro Jahr), beachtlich der Umsatz pro Zimmer, der bei „Stanglwirt“ und „Stock-Resort“ mehr als 200.000 Euro im Jahr erreicht. Im Schnitt liegt die AfA bei einemViertel der Investitionen. „Es wird also wesentlichmehr investiert als abgeschrieben“, zeigte Schekulin die enorme Qualitätsbereitschaft auf. Für das Coronajahr 2021 sei schon erkennbar, dass kleine bis mittlere Betriebe eine sehr starke Streuung bei der Eigenkapitaldynamik zeigen, während größere Betriebe durchgängig schlechter dastehen als zuvor. Was ist ein Hotel heute wert? Wer in alpine Hotels investiert kann davon ausgehen, dass die Ertragsperspektiven nach zwei Coronajahren alles andere als besser geworden sind. Wie sind bestehende Betriebe also heute zu bewerten? Dazu lieferte der Geschäftsführer der österreichischen Hotel- und Tourismusbank (ÖHT) Matthias Matzer, ein markantes Beispiel für „je nachdem“: Ein Drei-Stern-Hotel könne nach der allgemeingültigen ÖHT-Formel (1,7-facher Jahresumsatz plus siebenfacher GOP, dividiert durch zwei) mit sieben Millionen Euro und von Prodinger mit zehn Millionen Euro bewertet – und trotzdem um zwölf Millionen verkauft werden. Weil in Toplagen Ertragswert und Substanzwert eklatant auseinanderklaffen. „Wir als ÖHT sind da, um den Tourismus zu fördern. Deshalb gehen wir vom Ertragswert aus“, erklärte der Experte. Matzer verwies auch darauf, dass es sich beim Prodinger-Benchmark um die wirklich absolute Spitze handle: „In unserem Alltag sehen wir, dass viele Betriebe Probleme nach demURG (Unternehmensreorganisationsgesetz) haben, also die geforderten 8 Prozent Eigenkapital und 15 Jahre fiktive Entschuldungsdauer, kaum einhalten können“.  Bio-Hotel Stanglwirt Stock Resort Feuerberg Mountain Resort Der Steirerhof Almwellness Pierer Hotel Hochschober Hotel Krallerhof Posthotel Achenkirch Alpenresort Schwarz Wellnessresidenz Alpenrose Das Edelweiss Hotel Gmachl Hotel Forsthofgut Schlosshotel Fiss Dachsteinkönig Familux Hotel Kitzhof Ø Auswahl österreichischer Top-Hotels: höchst profitable Betriebe GOP in Prozent vom Umsatz 23% 29% 26% 34% 34% 24% 19% 20% 27% 21% 32% 26% 32% 27% 31% 35% 28%

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