23.03.2020

Betriebsschließungen: Minderung bei Mietzins und Pacht

Die Rechtsanwaltskanzlei Hasch & Partner in Linz (www.hasch.eu) hat die relevantesten rechtlichen Fragestellungen rund um die arbeitsrechtlichen Auswirkungen des COVID-19-Gesetzes übersichtlich zusammengefasst.

Angesichts von verordneten Geschäftsschließungen stellt sich sowohl für viele Mieter, als auch für viele Vermieter die Frage nach den rechtlichen Folgen dieser einschneidenden Sondersituation, insbesondere im Hinblick auf einen etwaigen Entfall oder eine Minderung des Mietzinses.
 

  • Grundsätzlich beurteilt sich die rechtliche Situation vor allem danach, ob der vereinbarte Mietzweck angesichts der Corona-Krise noch uneingeschränkt ausübbar ist. Ist die Ausübung des Mietzweckes nach wie vor uneingeschränkt möglich, so steht dem Mieter in keinem Fall ein Recht auf Mietzinsminderung zu und dieser muss sohin den vollen Mietzins bezahlen.
     
  • Somit begründet ein bloßer Rückgang an Kunden oder sogar ein gänzlicher Entfall der Gäste an sich noch kein Recht auf Mietzinsminderung. Selbst wenn kein einziger Kunde kommen sollte, ist grundsätzlich, solange der vereinbarte Mietzweck ausübbar ist, der volle Mietzins zu entrichten. 
     
  • Ein Umsatzrückgang aufgrund einer geringeren Kundenanzahl reicht, sofern keine diesbezüglichen vertraglichen Vereinbarungen (bspw. eine vom Umsatz gänzlich oder teilweise abhängige Miete) bestehen, nicht aus, um ein Recht auf Mietzinsminderung zu begründen.
     
  • Rechtlich kommt es nämlich darauf an, dass der Mietzweck aufgrund gesetzlicher oder behördlicher Verbote verunmöglicht wird (vgl. § 1104 ABGB). Trauen sich die Kunden aufgrund Ansteckungsgefahr nicht mehr ins Lokal, so steht also aus diesem Grund alleine keine Zinsminderung zu. 
     
  • Ist der Betrieb von gastronomischen Lokalen hingegen zum Beispiel aufgrund des neuen COVID-19-Maßnahmengesetzes und der zugehörigen Verordnungen untersagt oder zeitlich beschränkt worden, so steht sehr wahrscheinlich ein (zumindest anteilsmäßiger) Mietzinsminderungsanspruch zu.
     
  • Da derzeit der Betrieb von Gasthäusern und Geschäften, die nicht lebensnotwendige Produkte vertreiben, zum Zwecke der Eindämmung der Verbreitung des Coronavirus, untersagt ist, könnte ein davon betroffener Mieter voraussichtlich eine Mietzinsminderung für den gesamten Zeitraum der Beschränkung geltend machen.
     
  • Die Regelung in § 1104 ABGB ist jedoch sogenanntes dispositives Recht und kann daher von den Vertragsparteien (im Rahmen der guten Sitten, vgl. § 879 ABGB) durch Vertrag abbedungen bzw. abweichend geregelt werden. 
     
  • Bevor Mietzahlungen übereilig eingestellt werden oder durch Vermieter eine einseitige Zinsminderung durch einen Mieter einfach hingenommen wird, sollte jedenfalls geprüft werden, ob bzw. wie Fälle der Unmöglichkeit der Nutzung des Bestandsobjekts im konkreten Miet- bzw. Pachtvertrag geregelt wurden.
     
  • Grundsätzlich könnte dem Mieter in Fällen, in welchen das Mietobjekt zum bedungenen Mietzweck (gänzlich) unbrauchbar wird (auch) ein außerordentliches (fristloses) Kündigungsrecht zustehen. 
     
  • Da allerdings die Maßnahmen aufgrund des Coronavirus zeitlich beschränkt sind und jedenfalls ein (wenn auch derzeit zeitlich nicht sicher bestimmbares) Ende finden werden, steht Mietern aktuell voraussichtlich kein solches Kündigungsrecht zu. 
     
  • Die Möglichkeit zur Zinsminderung wird gesetzlich bei Pachtverträgen anders als bei einem Mietverhältnis beurteilt. Eine Möglichkeit zur Pachtzinsminderung besteht nur bei einer auf ein Jahr (oder noch kürzer) befristeten Pachtdauer. Die noch nicht bezogenen Erträge aus dem Pachtobjekt (abzüglich der Kosten) müssen zudem um mehr als die Hälfte des gewöhnlichen Ertrages gemindert sein, um eine Zinsminderung geltend zu machen.
     
  • Der Verpächter muss sich eine Zinsminderung soweit gefallen lassen, als die geminderten Erträge des Pachtobjektes den Zins unterschreiten. Der Pächter muss diesfalls allerdings den gesamten erzielten Ertrag an den Verpächter bezahlen
     
  • Vor dem Hintergrund der unterschiedlichen Rechtsfolgen bei Miet- und Pachtverträgen bedarf es bei Hotelbestandverträgen zunächst einer korrekten Einordnung des Rechtsverhältnisses. Dies ist mitunter nicht immer einfach. Grob gesagt handelt es sich in der Regel um einen Hotelpachtvertrag, wenn ein lebendes Unternehmen an den Bestandnehmer übergeben wird und dieser ein solches am Ende des Vertragsverhältnisses wieder zurückstellen muss. In diesem Sinne muss auch eine Betriebspflicht vereinbart werden. Ansonsten handelt es sich um einen Mietvertrag. Je nach Einordnung sind die jeweils zuvor dargestellten Rechtsfolgen für Mietverträge bzw. allfälligen Einschränkungen für Pachtverträge einschlägig.
     
  • Die nun in zahlreichen Ländern verhängten Ein- und Ausreiseverbote führen zwangsläufig dazu, dass ein großer Teil, in vielen Fällen sogar die überwiegende Mehrheit der Gäste ausbleibt. Beruht der Rückgang an Gästen eindeutig auf behördlichen bzw. gesetzlichen Einschränkungen (bspw. bei gänzlichen oder regionalen Einreiseverboten), so lässt sich grundsätzlich eine anteilsmäßige Bestandzinsminderung durchaus argumentieren. 
     
  • Betrug der Anteil der (nunmehr aufgrund einer Einreisesperre ausbleibenden) ausländischen Gäste beispielsweise 30 %, so ließe sich theoretisch eine Zinsminderung im selben Ausmaß argumentieren, wenn die ausländischen Gäste ausschließlich aufgrund der Einreisesperre zur Gänze ausgeblieben sind. Dies kann aber im Einzelfall mitunter schwer nachweisbar sein, da auch andere Faktoren (beispielsweise freiwillige Stornierungen aufgrund Ansteckungsangst) eine Rolle spielen können. Es kommt also auf eine Beurteilung im Einzelfall durch die Gerichte an. Bei Hotelpachtverträgen sind zudem die beschriebenen Beschränkungen zu beachten.
     
  • Sind Vermieter mit berechtigten Mietzinsminderungsansprüchen konfrontiert, so kann zur Abfederung von Einnahmeausfällen in Folge der Krise, nach derzeitigem Stand, um finanzielle Unterstützung aus dem durch das COVID-19-FondsG neu geschaffenen COVID-19-Krisenbewältigungsfonds angesucht werden (§ 3 Abs 1 Z 5 COVID-19-FondsG). Die näheren Regelungen dazu werden allerdings noch in Form einer Verordnung kundgemacht werden, die aktuell noch nicht vorliegt.
     
  • Ein Ersatzanspruch – wie nach früherer Rechtslage im Sinne des Epidemiegesetzes – besteht derzeit hingegen sehr wahrscheinlich nicht.
     
  • In jedem Fall wird es wichtig sein, eine genaue Aufzeichnung über die entgangenen Einnahmen zu führen und diese Informationen und Daten im Ansuchen auf Unterstützung anzufügen.

www.hasch.eu

(Red)

 

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