15.07.2015

Kalte Betten

Orte brauchen echte und strukturierte Tourismusbetriebe statt noch mehr "kalter Betten".

Es geht um die sinnvolle Stärkung von Hotels, ohne neue Zweitwohnungen zu schaffen. Die Grenzen zwischen Bauträgermodell und Hotelfinanzierung verschwimmen. Prodinger|GFB Tourismusberatung überprüft für Landesregierungen und Gemeinden "Buy to let" - Projekte.

Zweitwohnsitze in angesagten Tourismusregionen sind nach wie vor heiß begehrt, doch ist in vielen Orten das zulässige Limit bereits erreicht wenn nicht schon überschritten. Daher wird immer öfter versucht, Ferienwohnsitze in aufgelassenen oder wenig genutzten Hotels zu errichten. Viele Orte haben jedoch berechtigte Angst, dass aus diesen Projekten wieder nur Zweitwohnungen und letztlich "kalte Betten" werden, sagt Thomas Reisenzahn von der Prodinger|GFB Tourismusberatung.

"Buy-to-let" Modelle erhöhen Finanzkraft der Hotels

Die Verbindung von Hotellerie und speziellen Wohnungseinheiten, die das Hotel zur Vermietung anbietet, ist von der Grundidee her durchaus sinnvoll. Der Lebenszyklus wird verlängert, Übergaben können durchgeführt werden und das notwendige Kapital für Investitionen sichert die Marktfähigkeit. Diese regulierten "Buy-to-let" Modelle könnten eine interessante Alternative darstellen. Buy-to-let bedeutet einfach, dass Hotelappartements mit der Absicht erworben werden, diese durch den angegliederten Hotelbetrieb zu vermieten, erklärt Mag. Stefan Rohrmoser, Geschäftsführer der Prodinger Steuerberatung, das zugrunde liegende Konzept.

Unterscheidung touristischer Projekte von Zweitwohnungen

Die Prodinger|GFB Gruppe, die sich seit Jahren intensiv mit dieser Problematik befasst, hat nun eine Hilfestellung für betroffene Gemeinden und Landesregierungen erarbeitet. Anhand eines Schnelltestes können diese rasch feststellen, ob das in Frage kommende Vorhaben einen "touristischen Kern" enthält, demzufolge die geplanten Appartements tatsächlich für touristische Zwecke weitervermietet werden.

Wie Prodinger-Experte Stefan Rohrmoser unterstreicht, haben die bisherigen Erfahrungen gezeigt, dass das Raumkonzept allein nicht ausreicht, um Missbräuche zu verhindern. Es müsse vielmehr das Betriebskonzept überprüft werden. Warme Betten werden in Form "strukturierter Beherbergung" geschaffen. Darunter fallen Zimmer und Wohnungen, die primär drittvermietet werden und einem kommerziellen Ziel dienen. Wichtig ist dabei das Vorliegen eines einheitlichen Betriebskonzepts. Die Käufer der Einheiten lukrieren Mieteinnahmen und erzielen eine höhere Rendite, gleichzeitig nützen sie vorhandene Vertriebskanäle, das Betreiber-Know How und finanzielle Mittel zur Marktbearbeitung.

Der Investor muss sich dem operativen Geschäft des Hotelbetreibers unterordnen und kann die Einheit nur nach dessen Zustimmung selber nutzen. Der Schlüssel bleibt beim Hotelier, der auch für die Auslastung verantwortlich ist.

Zehn Punkte

Im Einzelnen führt die Prodinger|GFB Tourismusberatung zehn Punkte an, die es den verantwortlichen politischen Entscheidungsträgern ermöglichen, touristische Projekte rasch von Zweitwohnungsvorhaben zu unterscheiden. Die dargestellten Sachverhalte reichen von der Bewertung der Betreiberverträge über Marketing, den Angeboten für Gäste, Konzessionen und Hausverwaltung bis zur Schlüsselgewalt der Investoren, der Erlösabrechnung, der technischen Ausgestaltung und der Vorsteuerrückvergütung beim Finanzamt. Die Prodinger|GFB Tourismusberatung hat mit dieser Dienstleistung, so Rohrmoser, die Palette ihrer praktischen Hilfestellungen für Tourismusorte weiter ausgebaut.

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