12.04.2021

Konvertieren - oder was?

Stadthotels galten jahrzehntelang als die Blue Chips der Tourismusindustrie: Hohe Auslastung, guter Preis, krisenresistent. Doch dann kam die Corona-Pandemie und alles änderte sich schlagartig. Nun hält der Trend zur Umnutzung von Stadthotels an.

Wurden in der Vergangenheit andere Immobilien in Hotels konvertiert, um die Nachfrage nach mehr Gästebetten möglichst rasch zu befriedigen, passiert gerade jetzt verstärkt das Gegenteil: Die Umwandlung von Stadthotels in Wohnimmobilien. Noch ist die Pandemie nicht ausgestanden, Experten sprechen davon, dass wir erst bei der Halbzeit im Bekämpfungsmarathon angekommen sind. Firmen haben digitale Alternativen zu persönlichen Meetings entdeckt,  Fluglinien Ihren Betrieb eingeschränkt. Das Segment der Geschäftsreisen und das MICE-Geschäft sind eingebrochen, Privatreisen sind nicht zuletzt aufgrund von Reisewarnungen nahezu unmöglich. 

Eigentümer und Betreiber von Stadthotels sind meist verschiedene Personen. Die Eigentümer versuchen auch unter den aktuellen Gegebenheiten eine Rendite für Ihre Immobilien zu erwirtschaften und planen die Umwandlung (Konvertierung) ihrer Hotelimmobilie. Man strebt einen highest and best use (HABU) an. Allein in New York sind so 42.000 Hotelzimmer aus dem Markt genommen worden.

Aus Hotels werden Wohnungen

Büros werden aufgrund von Homeoffice aktuell weniger begehrt, der Wohnungsmarkt ist in den Großstädten ohnehin angespannt und wird stark nachgefragt. Obwohl mittelfristig der Städtetourismus wieder anziehen wird, werden aus Hotels nun Wohnungen. Interessant ist diese strategische Entscheidung deshalb, weil ja ein solches Projekt einen längeren Zeithorizont hat. Wahrscheinlich ist bei Abschluss der Conversion auch die Pandemie vorbei und der Städtetourismus boomt wieder. Warum werden trotzdem Betten mittelfristig vom Markt genommen?

Immobilieneigentümer möchten ihr Risiko reduzieren, konvertieren Hotels und machen Kassa beim  Wohnungsverkauf. Klaus Ennemoser von Ennemoser Consulting verdeutlicht diesen Umstand: „Hotelbetreiber entwickeln ihre Konzepte laufend weiter und deshalb sind auch bei den Investoren bereits Neuprojekte in der Pipeline. Der Markt für Stadthotels wird sich nach Corona stark verändert haben, mit neuen Konzepten und Produkten aufwarten und mit optimierten Hotel-Immobilien wahrscheinlich noch attraktivere Renditen generieren. Besonders nicht mehr marktkonforme, abgewohnte Hotels, die ohnehin Investitionsbedarf haben, werden umgenutzt. Es kommt zu einer Modernisierung des Angebots

Über Dr. Klaus Ennemoser

Ennemoser ist Geschäftsführender Gesellschafter von Ennemoser Consulting. Er ist seit 1975 selbständiger Unternehmensberater für Tourismus und Golf. Bereits während seines Studiums an der Wirtschaftsuniversität in Wien widmete er sich touristischen Fragen. Klaus Ennemoser ist zudem Absolvent von INSEAD (Fontainebleau, Frankreich) und erwarb an der Harvard Business School (Boston, USA) den Grad eines MBA. Als Hotelier steht Klaus Ennemoser seit 1977 auch voll in der Praxis.

Seine Beratungsschwerpunkte sind Projektstudien, nationale und internationale Projektfinanzierungen, Unternehmensbewertungen, Krisenmanagement und Sanierungen. Zudem ist er allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für Tourismus und Golf.

Darüber hinaus war Klaus Ennemoser zehn Jahre lang Bundesobmann des Fachverbands Hotellerie in der Wirtschaftskammer Österreich (WKO) und 22 Jahre lang Obmann der renommierten Tourismusschulen Villa  Blanka Innsbruck.

Ennemoser Consulting || Ennemoser Wirtschaftsberatung
Dr. Klaus Ennemoser
Telefon: 0512 2818 000
E-Mail: office(at)ennemoser.at
www.ennemoser.at/

(Autor: Ennemoser Consulting)

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