11.02.2019

Wann man investieren sollte...

Österreichs Konjunkturmotor brummt. Das beflügelt die Bauwirtschaft und treibt die Baukosten auch für den Tourismus signifikant in die Höhe. Thomas Reisenzahn erläutert in der neuen Serie "Ausgerechnet" zunächst die Effizienz im Hotel, und was das in der Praxis eigentlich bedeutet.

Eben diese Baukosten sind in den letzten zwei Jahren um mehr als 20 Prozent gestiegen. Das gilt für Neubauten ebenso wie für Renovierungen und Umbaumaßnahmen. Die Projektkosten pro Quadratmeter inklusive Honorare und Nebenkosten belaufen sich in der 4-Sterne-Ferienhotellerie derzeit auf zirka 2.750 Euro (2017 lagen diese noch bei 2.500 Euro).

Zusätzlich ist in den letzten Jahren das Anlagevermögen von Hotels verhältnismäßig stärker gestiegen als das Betriebsergebnis. Viele Hoteliers haben in ihre Hotelimmobilie investiert, doch sind die Gäste nicht mehr bereit, das Gleiche wie vor einigen Jahren zu zahlen. Wenn also der Anteil des Kapitaldienstes am Betriebsumsatz steigt, muss an anderer Stelle gespart werden. Das heißt: Die Flächeneffizienz und Investitionszyklen einer Hotelimmobilie müssen sich insgesamt verbessern.

Flächeneffizienz Das Geheimnis liegt in einer konsequenten Flächenplanung, vor allem in den öffentlichen Bereichen. Das Verhältnis von Nettogeschoßfläche (NGF) zu Bruttogeschoßfläche (BGF) sollte sich in der Ferienhotellerie bei 1 zu 1,20 bis 1,25 einpendeln. Die Hotel-Gesamtfläche (BGF) pro Zimmereinheit (4 Sterne) sollte 80 Quadratmeter nicht überschreiten.

Während in der Stadthotellerie die Hotelzimmer kleiner, stylischer und effizienter gebaut werden, sind die Einheiten in der Ferienhotellerie eher größer geworden, obwohl die durchschnittliche Aufenthaltsdauer zurückgeht. Faktum ist, dass sich bei großen Einheiten pro Quadratmeter nicht so viel Geld verdienen lässt wie mit effizient optimierten Einheiten.
Investitionszyklen Bei Investitionen spielt der Produktlebenszyklus eine wichtige Rolle.

Ein Hotel durchläuft in seiner Geschichte die unterschiedlichsten Phasen. Die Bauinvestitionen sollten diesen zyklischen Verlauf widerspiegeln. Letztendlich hat jede Investition einen entscheidenden Einfluss auf den wirtschaftlichen Erfolg und damit auf den Unternehmenswert des Hotels. Traditionell werden Hotel-Betriebslebenszyklen in folgende Phasen gegliedert:

(...) Von Thomas Reisenzahn

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