11.06.2021

„Wir brauchen ganz neue Beherbergungsformen“

Nicht jedes Bett passt für jedes Bedürfnis. Thomas Reisenzahn, Geschäftsführer der Prodinger Tourismusberatung, im Gespräch über Trends im Beherbergungsbereich für junge Alte und über „kleine“ Angebote.

Herr Reisenzahn, die Pandemie verändert vieles. Was macht sie mit dem künftigen Beherbergungsangebot?
Thomas Reisenzahn: Der Paradigmenwechsel und die Verschiebung von Werten führen in der Hardware und Umsetzungen zu ganz neuen Hospitality-Produkten. Sehr spannend ist die Frage, wie wir in Zukunft mit der älteren Generation umgehen. Das sind Best Ager, nicht mehr Senioren. 

Was erwarten sich die Best Ager?
Wichtig ist die Barrierefreiheit, die man als solche aber nicht gleich erkennen soll. Es dreht sich alles um Pro-Aging und nicht mehr Anti-Aging. Ich akzeptiere mein Alter und will gesund und fit zu altern. Zentral ist daher die professionelle medizinische Betreuung, die mit der klassischen Pflege nicht mehr viel gemein hat. 

Wie gut ist Österreich mit solchen Angeboten aufgestellt?
Unsere Recherchen haben ergeben, dass unsere Best-Ager-Angebote weit hinter jenen in der Schweiz, in Süddeutschland oder Frankreich liegen. Wenn es in der Schweiz hunderte Angebote gibt und Österreich noch kaum positioniert ist, man noch immer an Seniorenresidenzen und Kuranstalten denkt, muss man klar sagen, das hat man verschlafen ... 

Warum?
Mit Blick auf das touristische Marketing fällt auf, dass diese immer für Gäste bis 50 Jahren ausgerichtet ist. Oder in den Gemeinden selbst: Hier herrscht die Einstellung vor, wir kämpfen eh schon mit der Überalterung der Bevölkerung, wir wollen die jungen Gäste. Dabei sind die Best Ager die Zukunft und zudem eine mit großem Potenzial. Das ist eine Folge der demografischen Entwicklung und vor allem sind die Älteren im Durchschnitt jetzt viel fitter, aktiver und unternehmenslustiger als noch vor 20 Jahren. Genau diese Menschen brauchen neue Beherbergungsformen. Es kommt eine ganz neue Generation auf uns zu, die ganz anders angesprochen werden muss.

In welche Richtung müssen solche Angebot gehen?
Wir betreuen gerade zwei Projekte, eines im Salzkammergut und eines südlich von Salzburg, die jeweils genau auf diese Zielgruppe abzielen (Anm.: mehr Informationen zu den Projekten gibt es im Laufe des Jahres). Die Topografie ist in diesen Regionen ideal. Hier werden Midstay- und Longstay-Konzepte entwickelt in bestehenden Hotels. Die Gäste können 14 Tage dort verbringen, drei Monate oder auch ein Jahr. Die Zielgruppe hat kein Problem damit, im Jahresverlauf in verschiedenen Regionen und Häusern ihr Leben zu verbringen. 

Welche Anforderungen haben diese Gäste an die Unterkunft?
Die Zimmer sind größere Einheiten mit zumindest zweieinhalb Räumen und einer Küche. Die Gäste erwarten sich Sportmöglichkeiten für etwa Stretching und Gymnastik, ebenso Saunalandschaften und Schwimmmöglichkeiten. Alle Residenzen, die wir uns im Vorfeld analysiert haben, hatten größere Bibliotheken. Kommunikationsmöglichkeiten sind wichtig: ein Restaurant und ein Kaffeehaus, und ganz oben bei den Wünschen steht ein Friseur. Apothekenoutlets, Waschplätze und die Möglichkeit, Bankgeschäfte abzuwickeln, sind ebenso gefragt. Außerdem weitreichende Möglichkeiten, sich draußen aufzuhalten, große Gärten und Parkanlagen.

Wie stehen die Gemeinden zu den zwei erwähnten Projekten?
Positiv, aber man muss den Bürgermeistern schon ganz genau erklären, dass das die Zielgruppe der Zukunft ist.

Wie leicht fällt die Finanzierung solcher Konzepte?
Eine Spezialisierung und Differenzierung ist immer das Beste, was man der Finanzwelt auf den Tisch legen kann. Es gibt immer wieder auch die Möglichkeit von Beteiligungsmodellen für solche Best-Ager-Residenzen. 

Es kommt also Bewegung auf den Markt, in welchen Regionen Österreichs gibt es für solche Angebote noch Potenzial?
Die Gebiete in Österreich südlich vom Allgäu oder die Region Achensee wären prädestiniert. Dazu gibt es auf deutscher Seite zum Beispiel am Tegernsee und Starnberger See schon einige Angebote.

Die Seenähe ist wichtig?
Ja, und Kultur. Interessant ist, früher galt der Richtwert, dass die kulturellen Angebote innerhalb von höchstens einer Stunde erreichbar sein sollten. Dieser Umkreis hat sich nun deutlich erweitert. Die Welt ist größer geworden. 

Abseits der Best-Ager-Konzepte, welche neuen Beherbergungsformen erwarten uns in Zukunft?
Chaletkonzeptionen, in verschiedensten Ausprägungen, sind ebenfalls ein Ergebnis der Zeit. Diese werden immer beliebter, weil man mit der Familie etwas nachholen kann, was einem im Alltag entglitten ist: zusammensitzen, miteinander kochen, das Familienleben zelebrieren.

Deren Ruf ist jedoch nicht der beste?
Aber das wird vom Markt gewollt. Die Nächtigungszahlen sind enorm, bereits jetzt ist für den Sommer im nächsten Jahr bis Ende September alles ausgebucht. Probleme wie der Bodenverbrauch müssen natürlich diskutiert werden. Wo sich übrigens ebenfalls viel tut sind die Tiny Houses. Wir konzipieren gerade ein Projekt bei einem Golfplatz – von denen immer mehr in die Beherbergung einsteigen wollen. Tiny Houses findet man oft auch im erweiterten Umfeld von Ballungszentren. Mit solchen Konzepten lockt man Hitzeflüchtlinge, digitale Nomaden, schafft Angebote für die neue Arbeitswelt. Die Pendlerpauschale der Vergangenheit wird zu einem Digitalzuschuss fürs Homeoffice werden müssen. Ebenfalls ein Trend: Micro-Living-Angebote werden vermehrt in Ferienregionen gebraucht für Zielgruppen wie Berufseinsteiger, Trainees, Praktikanten, junge Berufstätige, Wochenendpendler, Neosingles, Sportler, Projektbetreuer etc. 

Abseits vom Ruf von Chaletdörfern in der Öffentlichkeit, solche Angebote bieten dem Betreiber eine höhere Wertschöpfung als der klassische Hotelbetrieb?
Sie haben vom Investment bis zur Rentabilität bessere Werte, erzielen höhere Auslastungen und höhere Preise. 

Trotz der Krise sind Mut und Kapital vorhanden, um größere Projekte umzusetzen?
Genau. Die Prodinger Beratungsgruppe betreut momentan 40 Projekte. Deutlich zeigt sich, dass viele außerhalb der Branche auf den Tourismus zugehen. Stichwort Veranlagung und Betongold. Schwächelnde Renditen am Büromarkt und Gewerbeimmobilien führen zu mehr Investments im Tourismus. Erst kürzlich kam ein neues Hotelprojekt, ein Naturhotel in Tirol im Umfang von 60 Millionen Euro, bei uns auf den Tisch.

Bemerken sie Veränderungen beim Investitionsvolumen?
Wer dachte, Bauen wird billiger, hat sich getäuscht. Die Baufirmen arbeiten den Stillstand auf und Baumaterialien sind teurer geworden. Normalerweise rechnen wir mit Erhöhungen von 3 Prozent jährlich, jetzt stehen wir bei 5 bis 6 Prozent. Das Investment pro Bett ist also höher. Was dazukommt, die Banken hinterfragen noch genauer, denn innerhalb nur eines Jahres sind wir von der absoluten Erfolgsbranche zur Krisenbranche mutiert. Die Tourismusprognosen und das zu erwartende Wachstum anzureißen bei der Projekterarbeitung und Präsentation gehören daher zu unseren Hauptaufgaben. 

Danke für das Gespräch.

tourismusberatung.prodinger.at/

 

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